La présence grandissante des investisseurs
Hormis de citer que c’est un pays époustouflant, calme, stable, et aux portes de l’Union Européenne, le Monténégro, situé à proximité de Dubrovnik, n’est pas un paradis fiscal mais est connu comme étant très attractif (avec en exemple un impôt sur les sociétés et un impôt sur le revenu au taux de 9%), est de plus en plus visité et habité par des célébrités mais aussi de puissants hommes d’affaires cité par le magazine Forbes.
Les importants investissements tels que la marina Porto Montenegro, Orascom development groupe Suisse, Aman group, Qatari Diar et bien d’autres encore ont déjà vu le jour dans le début des années 2000, lorsque le pays n’était ni connu, ni dévoilé.

Aujourd’hui s’installent One&Only, Regent, Four Season, Hilton et d’autres grands noms d’hotels de luxe. Les investisseurs individuels sont aussi très présents d’Europe de l’ouest et du nord, des pays des Emirats, du Canada.
Les individuels sont à la recherche d’une résidence secondaire pour une retraite au Monténégro ou bien tout simplement un investissement locatif ou un simple but de capitaliser.
Le World Travel and Tourism Council prévoit un taux annuel moyen de croissance de l’investissement Voyage et Tourisme pour le Monténégro de 16,4 % par an de 2011 à 2021.
Les entreprises étrangères au Monténégro sont garanties à égalité de traitement juridique que les locaux. L’investisseur étranger peut fonctionner au Monténégro soit en tant que personne morale ou une personne physique.

L’accès à la propriété pour un non-Monténégrin
L’acquéreur étranger détient son bien en toute propriété, peut louer et revendre en toute liberté, avec possibilité de rapatrier totalement ses fruits de la vente.
En frais de transaction à prévoir, la taxe de transfert de titre de propriété de 3% et le service du Notaire qui est un montant fixe et plafonné.
En impôt annuel concernant le bien lui-même, seul l’impôt foncier existe et il est moindre en comparaison aux pays européens.
Nous vous accompagnerons dans la coordination de l’ensemble du processus d’acquisition jusqu’à la remise du titre de propriété.

Les Prix
Sans aucun doute, la zone la plus attrayante et le marché le plus florissant est sur la côte. Elle offre à la fois les loisirs et le tourisme d’affaires, et tous les principaux développements du luxe.
C’est là que se trouvent la majorité des programmes neufs et les biens attrayants offrant les rendements les plus importants.
A titre d’exemple, un appartement meublé de 25-30m² (car les appartements non-neufs sont vendus meublés), acheté au prix 30 000€ vous procurera les revenus bruts annuels approximatifs suivants :

• Revenus locatifs hors saison estivale (de mi-septembre à mi-juin) : 200€ mensuels x 9 mois soit donc 1800€
• Revenus locatifs en saison estivale (de mi-juin à mi-septembre) : 30€ par jour pendant 60 jours soit donc 1800€ (avec une possibilité de louer jusqu’à 90 jours et d’augmenter les revenus en saison)

Total revenus bruts annuels : 3 600€
Impôts sur ces revenus locatifs (9% d’IR) : 324€
Revenus nets fonciers : 3 276€ (hors dépenses d’eau, d’électricité pendant la période estivale et impôts fonciers très faibles de moins de 100€)

Durée de retour sur investissement de l’appartement :

• Sur revenus bruts : 8 ans et 4 mois
• Sur revenus nets : 9 ans et 2 mois

Ces chiffres sont donnés à titre d’exemple et sont proches de cas réels et similaires.
Toutefois, ils reflètent une réalité flagrante avec la France : il est impossible d’avoir ces rendements bruts (près de 11%) et nets (12% exactement), surtout dans les grandes villes (on se situe autour de 2 à 3%) où les prix élevés au m² grèvent fortement la rentabilité.
Dans les villes moyennes françaises, les prix de l’immobilier étant plus faibles, cela permet de dégager des rentabilités brutes tournant entre 5% et 6%.
Ces rentabilités brutes sont ensuite lourdement amputées en France (par la CSG/CRDS, l’imposition des revenus fonciers au barème progressif de l’impôt sur le revenu, IFI, complexité administrative, réglementation changeante et s’imposant aux propriétaires, …).
Au Monténégro, il n’y a pas de d’IFI (nouvelle formule de l’ISF) ni aucun impôt similaire correspondant à la taxation de la fortune (immobilière ou non).
De même, lors de la revente du bien, avec réalisation d’une plus-value, il n’existe aucun système de taxation de cette dernière au Monténégro comme en France : l’intégralité de la plus-value vous appartient.
Cela améliore donc aussi la rentabilité d’un bien locatif au Monténégro comparé à la France.

Et si après une période destinée à la location, vous souhaitez que votre bien devienne votre résidence secondaire, vous pouvez reportez à la rubrique destinée à cet effet.